L’on aura retenu du projet de loi sur l’artisanat, le commerce et les très petites entreprises, présenté au cours du premier conseil des ministres de la rentrée du 21 août 2013, les seules dispositions limitant le régime de l’auto-entrepreneur.
La réforme du statut des baux commerciaux semble avoir été largement occultée.
Cette réforme prévoit pourtant un aménagement bienvenu du statut des baux commerciaux qui a pour vocation, a priori, à garantir l’équilibre des relations entre bailleur et commerçant.
Dans ce volet du projet de loi, 7 mesures sont envisagées :
Réévaluation des loyers grâce à un indice de référence plus lisible et plus stable
L’indice du coût de la construction (ICC) sera abandonné au profit de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), voire de l’indice spécifique stipulé au bail (par exemple, prix d’un ingrédient essentiel pour une activité artisanale ou à l’évolution du chiffre d’affaires du preneur).
Réajustement annuel du loyer limité à 10 %
Seuls seront concernés les baux commerciaux classiques, « c’est-à-dire ne prévoyant pas de clause d’indexation ou de durée spécifiques ».
Répartition claire des charges entre bailleur et commerçant
Le texte rendra obligatoire l’annexion au bail d’un inventaire des charges locatives revenant à chacune des parties. Cet inventaire devra donner lieu à un récapitulatif annuel permettant au locataire de connaître le détail des sommes acquittées. La loi devrait, par ailleurs, renvoyer à un décret la liste des charges, par nature, locatives.
Établissement obligatoire d’un état des lieux d’entrée et de sortie
Information prioritaire du commerçant en cas de vente de son local
En cas de vente du local occupé, un droit de préférence sera reconnu au commerçant.
« Ces mesures visent à créer un cadre propice à la croissance des entreprises du commerce et ainsi maintenir le lien social et développer le tissu économique local ».
Extension de la médiation entre bailleur et commerçant
La compétence des commissions départementales de conciliation, aujourd’hui limitée aux « litiges nés de l’application de l’article L. 145-34 du code de commerce » (fixation du loyer de renouvellement) sera étendue aux hypothèses de la révision du loyer, des charges et des travaux.
Création d’un bail dérogatoire de trois ans
De manière à permettre au commerçant de tester son projet d’entreprise, un bail dérogatoire de trois ans (contre deux aujourd’hui aux termes de l’article L. 145-5 du code de commerce) sera institué. Au terme de ce bail, la réintégration dans le statut, qui nécessitera l’approbation des parties, restera la règle.
Les dispositions prévues ne seront applicables qu’en 2015.
