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juin 2021

La Cour d’Appel de Versailles a rendu un arrêt important, le 6 mai dernier. Statuant en référé, elle a considéré que la perte partielle de la chose louée ne constituait pas une contestation sérieuse permettant à un locataire de suspendre le paiement des loyers et charges pendant les périodes de fermeture administrative.

Fermetures administratives et paiement des loyers

La décision de la Cour d’Appel de Versailles est à rapprocher des lois d’urgence prises durant cette période de pandémie, lesquelles ont aménagé par diverses mesures l’impact économique des fermetures administratives mais n’ont jamais autorisé la suspension du paiement des loyers.

Même si dès mars 2020, le législateur était intervenu pour protéger les locataires – interdiction était faite aux propriétaires de poursuivre en paiement de loyers ou d’intérêts de retard les locataires contraints de fermer leur commerce – seul le preneur subissait l’injustice de la crise, le bailleur conservant son droit au paiement des loyers.

Arrivés à la fin de la période de suspension des poursuites, dès lors que les bailleurs ont tenté de recouvrer les loyers des mois de confinement, les locataires ont opposé à ces derniers dans le droit commun des contrats, les outils juridiques pour s’exonérer du paiement des loyers.

Ainsi, l’exception d’inexécution ou encore la force majeure ont été des arguments utilisés par les locataires.

L’exception d’inexécution

L’article 1219 du Code Civil dispose “qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.”

Les commerçants estimant que leurs locaux faits pour recevoir du public ne servaient plus à l’usage auquel ils étaient destinés, ils pouvaient s’exonérer du paiement des loyers des fermetures administratives.

La force majeure

L’article 1218 du Code Civil donne une définition de la force majeure. Il s’agit d’un “événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées”. 

Ces deux arguments ont été rejetés par les tribunaux.

La perte de la chose louée

Autre argument utilisé par les locataires, la perte de la chose louée.

L’article 1722 du Code Civil dispose que “si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement”.

Les locataires estimaient qu’en raison des fermetures administratives successives, les locaux loués devaient être considérés comme ayant été partiellement et temporairement détruits, ce qui justifiait une diminution du prix des loyers ou même encore, la résiliation du bail.

Les juges de la Cour d’Appel ont tout simplement écarté cet article et réfuté la destruction totale ou partielle : “il n’est pas contesté qu’en l’espèce le bien loué n’est détruit ni partiellement ni totalement ; il n’est pas davantage allégué qu’il souffrirait d’une non-conformité, l’impossibilité d’exploiter du fait de l’état d’urgence sanitaire s’expliquant par l’activité économique qui y est développée et non par les locaux, soit la chose louée en elle-même” et rajoutent que “l’impossibilité d’exploiter durant l’état d’urgence sanitaire est de plus limité dans le temps, ce que ne prévoit pas l’article 1722 du Code Civil, lequel ne saurait être appliqué en l’espèce”.

Reste alors au bailleur et au locataire la voix de la négociation pour s’entendre et la meilleure solution pour chacun d’entre eux.

Depuis novembre 2019 sur une promesse d’Emmanuel Macron, le droit au chômage a été élargi aux salariés démissionnaires dans le cadre d’un projet de reconversion.

Malheureusement, la mise en œuvre de cette disposition coince toujours. Une cause de mécontentement remonté des derniers mois au Médiateur Pôle Emploi.

Le dispositif : le droit au chômage des salariés démissionnaires

Promesse du candidat Emmanuel Macron, le dispositif est opérationnel sur le papier depuis plus de 2 ans déjà. Or, ce sont seulement 6300 dossiers qui ont été acceptés dans ce cadre. Bien entendu la période n’incite pas les salariés à la démission mais c’est davantage la complexité de la mesure qui bloque bien plus que la situation sanitaire et économique.

Voici les conditions pour bénéficier de ce droit au chômage après démission :

  • avoir bénéficié d’un CDI (temps partiel ou temps complet)
  • avoir travaillé pendant 5 ans en continu avant la démission (il faut pouvoir justifier de 1300 jours de travail au cours des 60 derniers mois chez le même employeur ou dans des entreprises différentes)
  • avoir été accompagné en amont de la démission dans le cadre du dispositif Conseil en évolution professionnelle (CEP) réalisé par un organisme agréé
  • avoir un projet réel et sérieux (reconversion ou création/reprise d’entreprise) validé par une commission paritaire « Transitions Pro »

Cela fait beaucoup de “si” pour espérer obtenir un droit au chômage et l’on constate un dispositif bien éloigné encore une fois de la réalité du terrain.

Ainsi, une salariée qui n’a pu bénéficier du dispositif car elle ne remplissait pas la condition d’affiliation de 5 ans d’activité salariée continue alors même qu’elle s’est retrouvée sans activité pendant 2 mois seulement sur presque 19 ans de vie professionnelle ou encore les salariés sous contrat de droit privé dont l’employeur relève du secteur public et qui sont écartés de la mesure.

Le médiateur Pôle Emploi 

Depuis une loi du 1er août 2008, tous les demandeurs d’emploi peuvent saisir le médiateur de Pôle emploi s’ils ont des désaccords avec l’organisme. L’équipe est composée de médiateurs régionaux et d’un médiateur national, aujourd’hui Jean-Louis Walter.

En 2020, le Médiateur a reçu près de 34 000 demandes de litiges à régler.

Le Médiateur national dans un rapport publié récemment, faisait état d’une procédure pour bénéficier des droits au chômage suite à une démission bien trop complexe.

“Les candidats à la reconversion professionnelle devraient avoir les moyens de prendre leurs décisions de manière éclairée, en les informant, avant qu’ils démissionnent de leur emploi, des conditions de prise en charge financière de leur projet. Il est urgent de mener une réflexion sur l’articulation des interventions des différents acteurs qui gèrent ce dispositif.”

En outre, l’incohérence du système fait que ce n’est qu’après avoir validé toutes les étapes nécessaires que Pôle emploi notifie aux salariés le rejet de la demande d’indemnisation, les plaçant dans une situation de précarité non prévue. Le médiateur préconise que les candidats qui ne sont pas éligibles au dispositif en soient “informés dès le début de la démarche”.

Le droit au chômage après une démission légitime

Profitons de cet article pour rappeler que la démission légitime ouvre droit au chômage. Ce sont 19 cas cités dans le décret du 26 juillet 2019 relatif au régime d’assurance chômage qui permettent aux ex-salariés de toucher des indemnités. 

Sont notamment légitimes les démissions suivantes :

  • démission pour suivi de conjoint
  • démission suite à un licenciement
  • démission d’un CDI pour un autre CDI
  • démission pour création d’entreprise
  • démission pour non-paiement du salaire
  • démission légitime pour actes délictueux au travail

Ainsi, nous sommes loin de la promesse d’Emmanuel Macron assurant une mesure simple et rapide dans sa mise en place …